Почему банки не хотят инвестировать в строительство жилья?

Сегодня банки с неохотой кредитуют инвестиционные проекты. Проекты-стартапы, которые требуют кредитования на 5-7 лет, вообще не рассматриваются из-за рисков и отсутствия «длинных денег».

Сегодня строить с помощью кредитования не просто, ведь сначала надо найти банк, который захочет кредитовать проект, а потом оценить его условия: процент, сумма, залог, срок, штрафы.

Больше шансов получить кредит на окончание строительства, готовность объекта должна быть не меньше 50%.

Сегодня кредиты выдаются преимущественно на короткий срок (1-2 года), они направлены либо на покупку основных средств, либо на пополнение оборотных средств. Обязательное условие – хороший залог и наличие собственной деятельности в подтверждение дохода.

Ситуацию ухудшает еще и принципиальная позиция банков – они либо приостанавливают инвестиционное кредитование, либо полностью отказываются от него. Однако даже те, кто продолжает кредитовать, помимо краткосрочности вкладов, ограничивают сумму кредитных средств до 9 млн. дол.

Постает вопрос: «Выгодно ли строить при таких условиях?».

Сегодня ставки по кредитам достигают 22-26%. В портфеле некоторых банков есть и кредиты, которые выдавались под 30% годовых.

Чтобы строить при кредите под 30% годовых, нужен очень солидный объем продаж. Сегодня при таком кредите все денежные потоки от проданной недвижимости будут идти не на развитие проекта, а на погашение процентов по кредиту.

Практика массового кредитования с 2002 года приучила компании развивать проект за счет заемных средств, которые часто составляют 90% бюджета строительной компании. Часто строительные компании приходят в банк за кредитом с земельным участком, проектом и не готовностью самостоятельно финансировать проект либо финансировать его на начальной стадии. Львиная доля финансирования проекта осуществлялась за счет кредитования. Когда-то за счет будущих продаж можно было без проблем погасить все кредиты. Но это было КОГДА-ТО.

Сегодня большого объема продаж жилья нет. Объемы продаж, которые фиксировались в бизнес-планах в 2008 году при оформлении кредита, уменьшились в разы.

Причин, почему в банках такие высокие проценты, много. Одна из них – недостаток денежных средств. Кроме того, сегодня доля проблемных активов в банках составляет 30-35%, что аналогично показателям 2012 года. Резервы банков для ликвидации рисков составляют всего 40-45% от объема проблемных кредитов. А это недостаточно.

Выходит замкнутый круг: банки не могут ни уменьшить проблемные кредиты, ни увеличить оборотные средства и резервы.

Самый худший вариант развития событий – это остановка проекта и придание ему статуса «вечного недостроя».

Также следует отметить еще несколько причин, которые влияют на бизнес-климат в стране в целом и на рынок недвижимости в частности:

1.    Украинские банки погашают долги перед материнскими банками. Часть банковских групп подумывают о сокращении или остановке своей работы и переформатировании работы банка в Украине.

2.    Кредитные портфели международных банков и дочерних банков в Украине сокращаются.

3.    Украина считается рискованным государством. В мире ее не считают страной для выгодных инвестиций. К примеру, международное рейтинговое агентство «Standard&Poor's» снизило рейтинг страны по долгосрочным кредитам до уровня «В-». Краткосрочный рейтинг Украины держится на уровне «В». До оценке другого международного агентства «Moody's», рейтинг Украины находится на уровне «Саа1» и в дальнейшем будет только снижаться. Причина – «очень низкий уровень валютных резервов», ухудшение отношений с Россией и сложная экономическая ситуация в стране.

4.    Отток средств в банках произошел из-за смены собственников – из европейских в украинские. Поэтому украинские собственники возвращают средства западным акционерам. Уход более компетентных иностранцев, которые с 2009 года внесли в устав дочерних банков около 35 млрд. грн., станет большой потерей для банковской системы. Банки все сильнее становятся зависимыми от макроэкономической ситуации в стране и политических разногласий с Европой и Россией.

5.    Украина является одним из лидеров в мире по количеству просроченных кредитов в портфелях банков. По оценке рейтингового агентства «Fitch», уровень проблемной задолженности в Украине – 45-50%. Причин тому две: слабая защита кредиторов судебной системой и чрезмерная кредитная экспансия перед кризисом. Банки не всегда получают ликвидный залог, отданный из-за непогашения кредита и невозврата кредитных средств.

6.    Банки не могут возобновить кредитование проектов в тех объемах, которые бы стимулировали рост экономики Украины. Если бы экономика росла, проблемные кредиты компенсировались бы за счет «непроблемных».

7.    Главный источник денежных ресурсов для банков – это средства населения. Их доля сегодня увеличилась с 37,5% до 38,1%. Увеличение доли депозитов населения привело к росту депозитных ставок (25-27% годовых). Так как девальвационные ожидания находятся на высоком уровне, в будущем население вряд ли пойдет на снижение процентов по вкладам. Получается замкнутый круг: дорогие депозиты и высокие депозитные ставки – дорогие кредиты и высокие кредитные проценты.

Источник: Загородна